Tồn kho bất động sản Q1/2026: Bắc Ninh, Đồng Nai bứt tốc

Theo số liệu cập nhật kỳ Q1-2026 từ Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), lượng tồn kho bất động sản tại nhiều tỉnh, thành phân hóa rõ rệt so với quý liền trước. Trong khi một số địa phương phía Bắc và Đông Nam Bộ ghi nhận tồn kho tăng vọt, nhiều thị trường lớn lại không còn báo cáo số liệu trong kỳ.

Bắc Ninh, Đồng Nai dẫn đầu đà tăng tồn kho

Bắc Ninh là điểm nóng đáng chú ý nhất kỳ này. Ở phân khúc có quy mô lớn nhất, lượng tồn kho địa phương này nhảy từ 19 sản phẩm trong Q4-2025 lên tới 1.364 sản phẩm trong Q1-2026 — mức tăng gấp nhiều lần. Một số loại hình khác tại Bắc Ninh cũng đi lên, từ 4 lên 61 căn và từ 0 lên 9 căn, cho thấy nguồn cung chào bán đang tích tụ nhanh hơn tốc độ hấp thụ.

Đồng Nai cũng ghi nhận tồn kho gia tăng trên diện rộng: từ 3 lên 11, từ 0 lên 616 và từ 11 lên 723 sản phẩm ở các phân khúc nhà ở. Đáng chú ý nhất là tồn kho bất động sản khu công nghiệp — vốn được tính theo m² — đạt khoảng 1.951.003,4 m² trong Q1-2026, so với mức gần như không ghi nhận ở quý trước, phản ánh quỹ đất công nghiệp sẵn sàng cho thuê còn dồi dào.

Tại TP. Hồ Chí Minh, tồn kho kỳ này xuất hiện ở mức 2.408 sản phẩm ở một phân khúc, cùng 8 căn và một số dòng sản phẩm khác về 0, cho thấy thị trường phía Nam tiếp tục có hàng tồn nhưng phân tán theo loại hình. Bạn có thể xem số liệu chi tiết theo từng tỉnh và loại hình tại bảng dữ liệu của Titfin.

Hải Phòng, Lạng Sơn hạ nhiệt hoặc ngừng báo cáo

Ở chiều ngược lại, TP. Hải Phòng từng là địa phương có tồn kho lớn trong Q4-2025 với các con số 1.139, 4.422 và 18 sản phẩm, nhưng sang Q1-2026 lại không còn ghi nhận số liệu (—). Diễn biến này có thể đến từ việc tồn kho được hấp thụ hết hoặc địa phương chưa cập nhật báo cáo trong kỳ, nên cần thận trọng khi diễn giải.

Lạng Sơn cho thấy xu hướng giảm rõ ở phân khúc lớn, từ 349 xuống còn 8 sản phẩm, dù vài loại hình khác nhích nhẹ (từ 5 lên 7, từ 2 lên 3). Đắk Lắk — nơi có tồn kho 98, 10 và 1 sản phẩm ở quý trước — cũng không còn số liệu trong Q1-2026.

Một số thị trường mới xuất hiện tồn kho trong kỳ gồm Hưng Yên (từ 0 lên 115 và 8 căn), Lâm Đồng (115 và 3 căn), TP. Hà Nội (rải rác 4, 5, 34 và 337 sản phẩm), Lào Cai (3) và Quảng Trị (1) — phần lớn đều ở mức thấp.

Bức tranh chung: phân hóa và thiếu đồng bộ dữ liệu

Nhìn tổng thể, tồn kho bất động sản Q1-2026 tăng tập trung ở các cực công nghiệp – đô thị như Bắc Ninh, Đồng Nai và TP. Hồ Chí Minh, trong khi nhiều địa phương khác hoặc hạ nhiệt, hoặc không cập nhật số liệu. Tình trạng dữ liệu bỏ trống (—) ở nhiều tỉnh khiến việc so sánh liên kỳ chỉ mang tính tham khảo và cần đặt trong bối cảnh báo cáo từng địa phương. Để theo dõi diễn biến qua từng quý, độc giả có thể tham khảo bảng tồn kho bất động sản theo tỉnh trên Titfin.