Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý cuối năm tiếp tục ghi nhận những diễn biến đáng chú ý về nguồn cung, tiến độ dự án và lượng hàng tồn kho. Theo dữ liệu Tổng quan thị trường bất động sản cả nước được tổng hợp từ Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), kỳ báo cáo Q4-2025 cho thấy bức tranh phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, trong đó nhà ở thương mại vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất trên mọi phương diện.

Lượng tồn kho chủ yếu nằm ở phân khúc nhà ở thương mại

Một trong những chỉ báo quan trọng nhất về sức khỏe của thị trường bất động sản là số lượng hàng tồn kho. Trong quý 4/2025, tổng số lượng căn, căn hộ, lô tồn kho bất động sản trên cả nước ghi nhận ở mức 6.050 sản phẩm.

Đi sâu vào cơ cấu, phân khúc nhà ở thương mại đang chiếm tỷ trọng áp đảo với 4.801 sản phẩm tồn kho, tương đương gần 80% tổng lượng hàng tồn trên thị trường. Tiếp đó, phân khúc nhà ở xã hội ghi nhận 1.141 căn tồn kho. Các loại hình bất động sản khác có lượng tồn kho tương đối thấp, cụ thể: bất động sản du lịch có 98 sản phẩm và công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng chỉ ghi nhận vỏn vẹn 10 sản phẩm chưa được hấp thụ.

Con số 6.050 sản phẩm tồn kho cho thấy áp lực bán hàng của các chủ đầu tư vẫn tập trung lớn vào mảng căn hộ và nhà ở thương mại, đòi hỏi các chính sách bán hàng linh hoạt hơn trong giai đoạn tới để khơi thông dòng vốn.

Bức tranh nguồn cung và tiến độ triển khai dự án

Bên cạnh lượng hàng tồn kho, chỉ số về các dự án mới và tiến độ xây dựng cũng cung cấp góc nhìn toàn diện về tình hình thị trường bất động sản. Trong Q4-2025, cả nước có 45 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư. Trong đó, nhà ở thương mại vẫn là thỏi nam châm thu hút dòng vốn với 24 dự án mới. Đáng chú ý, nỗ lực thúc đẩy an sinh xã hội tiếp tục được thể hiện qua con số 7 dự án nhà ở xã hội được chấp thuận đầu tư, cùng với 2 dự án công trình thương mại - văn phòng, 1 dự án du lịch, 1 dự án khu công nghiệp và 10 dự án bất động sản khác.

Về mặt thi công thực tế, toàn thị trường hiện có 49 dự án đang triển khai. Phân khúc nhà ở thương mại tiếp tục dẫn đầu với 22 dự án, tiếp theo là nhà ở xã hội với 7 dự án và công trình thương mại, dịch vụ, văn phòng với 3 dự án đang được xây dựng.

Tuy nhiên, điểm đáng quan tâm nằm ở nguồn cung sẵn sàng tung ra thị trường. Trong kỳ Q4-2025, chỉ có 17 dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, một mức tương đối khiêm tốn. Cụ thể, có 10 dự án nhà ở thương mại và 4 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện mở bán, còn lại là dự án du lịch (1 dự án) và các dự án khác (2 dự án). Việc nguồn cung đủ điều kiện kinh doanh mới đưa ra nhỏ giọt có thể tiếp tục tạo ra áp lực về giá trên thị trường trong bối cảnh nhu cầu nhà ở thực vẫn neo cao.

Hoạt động của các tổ chức kinh doanh dịch vụ

Hệ sinh thái dịch vụ bất động sản cũng duy trì hoạt động phục vụ việc kết nối cung - cầu. Số liệu cho thấy trong quý 4/2025, có tổng cộng 702 tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản đang hoạt động trên cả nước. Mạng lưới các sàn giao dịch và công ty môi giới này đóng vai trò quan trọng trong việc phân phối hơn 6.000 sản phẩm tồn kho cũng như các dự án mới sắp mở bán.

Tóm lại, số liệu Q4-2025 phản ánh một thị trường bất động sản đang có sự phân bổ nguồn lực lớn vào nhóm nhà ở thương mại. Để thị trường phát triển bền vững, các doanh nghiệp cần có chiến lược cơ cấu lại rổ hàng phù hợp với khả năng chi trả của người dân, đồng thời đẩy nhanh tiến độ pháp lý cho các dự án để cải thiện nguồn cung đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.