Bước vào quý 3/2025, thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến sự trầm lắng rõ rệt ở phân khúc nhà ở thương mại. Dựa trên số liệu tổng hợp từ Bộ Xây dựng, lượng nhà ở thương mại đã giao dịch đang cho thấy dấu hiệu chững lại nghiêm trọng, kéo dài đà giảm sốc từ quý trước đó. Sự phân hóa sâu sắc giữa các địa phương cùng hiện tượng "trắng thanh khoản" đang đặt ra bài toán khó cho thị trường giai đoạn cuối năm.
Cú sốc thanh khoản trước thềm Q3/2025
Nhìn lại chuỗi dữ liệu trong các kỳ gần nhất, lượng nhà ở thương mại giao dịch thành công đã trải qua biến động cực kỳ lớn. Cụ thể, trong quý 1/2025, toàn thị trường ghi nhận sự bùng nổ với 17.773 căn/lô được giao dịch. Tuy nhiên, bước sang quý 2/2025, con số này lao dốc không phanh xuống chỉ còn 4.420 giao dịch, tương đương mức giảm tới hơn 75%.
Kéo dài xu hướng ảm đạm đó, số liệu thống kê tính đến kỳ báo cáo quý 3/2025 cho thấy sự gián đoạn và chững lại ở hầu hết các tỉnh thành trọng điểm. Toàn bộ các địa phương trong nhóm theo dõi như Hưng Yên, Bắc Ninh, Hải Phòng hay Thái Nguyên đều rơi vào trạng thái không phát sinh giao dịch hoặc chưa ghi nhận số liệu (—). Điều này phản ánh tâm lý thận trọng tột độ của giới đầu tư và người mua nhà, khiến thị trường tạm thời chững lại để chờ đợi các tín hiệu vĩ mô rõ ràng hơn.
Biến động bất thường tại Hưng Yên và các điểm sáng
Sự sụt giảm tổng thể của thị trường chịu tác động trực tiếp từ diễn biến thanh khoản tại tỉnh Hưng Yên. Trong quý 4/2024 và quý 1/2025, Hưng Yên là "thủ phủ" giao dịch với lượng chốt đơn khổng lồ, lần lượt đạt 12.037 và 12.265 căn. Tuy nhiên, mức thanh khoản này nhanh chóng xẹp xuống khi chỉ có 9 giao dịch được báo cáo trong quý 2/2025, trước khi hoàn toàn im ắng trong kỳ Q3/2025.
Trái ngược với đà giảm sốc của Hưng Yên, một số địa phương phía Bắc vẫn duy trì được nhịp độ giao dịch ấn tượng trước khi bước vào chu kỳ nghỉ ngơi của quý 3. Điển hình là thành phố Hải Phòng, lượng nhà ở thương mại giao dịch tăng trưởng đều đặn từ 1.380 căn (quý 4/2024), 1.296 căn (quý 1/2025) và vọt lên 1.898 căn trong quý 2/2025. Tỉnh Bắc Ninh cũng thể hiện sức cầu tương đối tốt với 2.271 giao dịch trong quý 1 và duy trì ở mức 1.997 giao dịch vào quý 2.
Những khu vực khác như Hà Nam và Thái Nguyên cũng chứng kiến nhịp điều chỉnh giảm. Thái Nguyên rớt từ 437 giao dịch (quý 1/2025) xuống còn 61 giao dịch. Hà Nam giảm từ 884 căn xuống mức 142 căn. Tại phía Nam, các tỉnh như Bà Rịa Vũng Tàu hay Cần Thơ vốn đã có mức thanh khoản khiêm tốn (dưới 120 giao dịch/quý) nay càng trở nên trầm lắng hơn.
Triển vọng thị trường nhà ở thương mại
Bức tranh ảm đạm của kỳ báo cáo quý 3/2025 là hệ quả của nhiều yếu tố vĩ mô và sự nắn chỉnh dòng vốn. Sau giai đoạn bùng nổ cục bộ tại một vài dự án đại đô thị, thị trường đang bước vào pha tích lũy. Việc thiếu vắng nguồn cung mới phù hợp với nhu cầu ở thực, cùng tâm lý chờ đợi chính sách pháp lý thẩm thấu đã khiến dòng tiền ngần ngại giải ngân.
Để bám sát diễn biến phục hồi và theo dõi chi tiết thanh khoản từng khu vực, độc giả có thể xem chi tiết số liệu nhà ở thương mại đã giao dịch được Titfin cập nhật liên tục. Dự báo thị trường sẽ cần thêm một khoảng thời gian để tái cân bằng cung cầu trước khi bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.
