Báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng cho thấy bức tranh phân hóa và biến động rất mạnh của thị trường bất động sản trong quý 2 năm 2025. Điểm đáng chú ý nhất là số lượng nhà ở thương mại đã giao dịch sụt giảm sâu trên phạm vi cả nước. Sự chênh lệch giữa các địa phương ngày càng rõ rệt khi một số thủ phủ bất động sản tụt dốc không phanh, trong khi vài khu vực duy trì được thanh khoản.

Lượng giao dịch cả nước lao dốc hơn 75%

Theo dữ liệu tổng hợp, tổng lượng giao dịch nhà ở thương mại trong quý 2/2025 chỉ ghi nhận 4.420 căn/lô, giảm tới 75,1% so với mức 17.773 giao dịch của quý 1/2025. Nếu nhìn lại giai đoạn nửa cuối năm trước, con số này cũng thấp hơn rất nhiều so với mức 14.782 căn của quý 4/2024 và 18.858 căn của quý 3/2024.

Nguyên nhân cốt lõi dẫn đến cú trượt dài của toàn thị trường đến từ sự đóng băng đột ngột của đầu tàu Hưng Yên. Trong suốt 3 quý trước đó, Hưng Yên luôn dẫn dắt thị trường với lượng giao dịch khủng, dao động từ 11.765 đến 12.265 căn. Tuy nhiên, bước sang quý 2/2025, lượng giao dịch của địa phương này bất ngờ rơi rụng chỉ còn vỏn vẹn 9 căn. Sự "bốc hơi" này đã trực tiếp kéo tổng chỉ số của cả nước xuống mức thấp nhất trong nhiều quý trở lại đây.

Bên cạnh đó, thị trường Hà Nam cũng ghi nhận đà giảm mạnh từ 884 căn (quý 1/2025) xuống chỉ còn 142 căn trong quý 2. Các địa phương như Thanh Hóa, Lạng Sơn hay Thành phố Cần Thơ hoàn toàn vắng bóng giao dịch trong kỳ báo cáo mới nhất.

Bắc Ninh và Hải Phòng trở thành trụ cột mới

Trái ngược với đà giảm sâu của Hưng Yên, khu vực công nghiệp phía Bắc vẫn ghi nhận những điểm sáng nổi bật. Dựa trên số liệu nhà ở thương mại đã giao dịch, tỉnh Bắc Ninh đã vươn lên trở thành địa phương có thanh khoản tốt nhất cả nước trong quý 2/2025 với 1.997 căn/lô. Mặc dù con số này có giảm nhẹ so với mức 2.271 căn của quý 1, nhưng đây vẫn là thành tích đóng vai trò trụ đỡ vững chắc cho bức tranh chung.

Cùng lúc đó, Thành phố Hải Phòng cho thấy sức bật mạnh mẽ khi đạt 1.898 giao dịch thành công, tăng đáng kể so với mức 1.296 căn của quý liền kề. Sự phục hồi này giúp Hải Phòng lấy lại một phần phong độ từng thiết lập trong quá khứ (từng đạt hơn 6.134 căn vào quý 3/2024). Tổng cộng, chỉ riêng Bắc Ninh và Hải Phòng đã chiếm tới gần 88% tổng lượng giao dịch toàn quốc trong quý 2.

Diễn biến tại các địa phương khác

Ở nhóm thị trường tầm trung, một số địa phương duy trì mức độ giao dịch ở quy mô nhỏ lẻ. Tỉnh Bắc Giang có dấu hiệu phục hồi nhẹ, đạt 177 giao dịch so với 64 căn của quý trước. Tỉnh Thái Nguyên ghi nhận 61 giao dịch, giảm mạnh so với mức đỉnh 437 căn của quý 1 nhưng vẫn duy trì được dòng tiền.

Tại khu vực phía Nam, Bà Rịa Vũng Tàu là điểm sáng hiếm hoi với 99 giao dịch thành công, tăng hơn gấp đôi so với con số 47 của quý 1/2025. Tỉnh Sơn La thuộc khu vực Tây Bắc cũng ghi nhận 35 giao dịch, đi ngang và duy trì sự ổn định. Ngược lại, lượng giao dịch tại tỉnh Hòa Bình tiếp tục sụt giảm, chỉ còn lại 2 căn.

Nhìn chung, số liệu quý 2/2025 phản ánh sự điều chỉnh cục bộ và thanh lọc mạnh mẽ của thị trường. Khi những nguồn cung quy mô lớn tại các dự án đại đô thị ở Hưng Yên được hấp thụ hết hoặc chững lại, dòng tiền thực lập tức phân bổ lại vào các thành phố công nghiệp trọng điểm như Bắc Ninh và Hải Phòng.